Rendite Management Concept GmbH

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Mit neuem Wohnraumkonzept, neuer Kulturstrategie und der

Bewerbung zu Europas Kulturhauptstadt 2025 in eine glänzende Zukunft

 

Chemnitz ist die drittgrößte Stadt in Sachsen mit aktuell rund 250.000 Einwohnern. Sie steht für Kunst und Kultur, große Parkanlagen, stetig steigende Wirtschaftskraft, für die Moderne und für eine strahlende Zukunft. Sie besitzt eine hohe Attraktivität und zählt seit Jahren zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands. Und die Stadtverwaltung will Chemnitz, in dem sich im zentrumsnahen Stadtviertel „Kapellenberg“ unser neues Denkmalobjekt (Denkmalobjekt Kapellenberg) befindet, weiter voranbringen: Das soll zum einen mit dem Wohnraumkonzept 2030 und zum anderen mit der Bewerbung zur europäischen Kulturhauptstadt 2025 gelingen. Zudem wurde im Stadtrat vor wenigen Tagen die neue Kulturstrategie 2030 vorgelegt und verabschiedet, die unter dem Motto „Kultur Raum geben“ steht.

 

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Schwerpunkt der Kulturstrategie ist die kulturelle Entwicklung der Stadt bis 2030. Nach dem Beschluss des Stadtrates werden unter der Federführung des Kulturbetriebes Formate entwickelt, um die Umsetzung zu realisieren. Mit der Strategie bis 2030 wird die kulturelle Integration auf drei Ebenen gefördert: Auf der individuellen Ebene werden kulturelle Interessen der Bürgerschaft erkannt und bewahrt. Es geht darum, Kulturelles für alle Bevölkerungsgruppen der Stadt zugänglich zu machen. Auf stadträumlicher Ebene gibt die Kulturstrategie Impulse bei der Entwicklung von Leitlinien zu gesamtstädtischen Planungen sowie gesellschaftlichen Fragen der Stadtentwicklung. Auf europäischer Ebene soll die Kulturstrategie die Stadt Chemnitz in die überregionale und internationale Kulturlandschaft verankern.

 

Einhergehend läuft parallel dazu die Umsetzung des Wohnraumkonzepts 2030 – eine Aktualisierung und Weiterentwicklung des Wohnraumbedarfskonzeptes 2009/10. Gegenstand ist die Analyse und Bewertung der seitdem erfolgten Wohnungsmarktentwicklungen und geänderten Rahmenbedingungen. Für die zukünftige strategische Ausrichtung bis zum Jahr 2030 werden dabei die neue Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt von 2016 sowie die Angaben der Wohnungsunternehmen sowie der neue Mietspiegel 2018 herangezogen.

 

Als regionales Zentrum in Sachsen, so das Konzept, gehört Chemnitz mittlerweile zur Gruppe der wachsenden Städte. Basierend auf einer positiven ökonomischen Entwicklung stellt sich Chemnitz im regionalen Vergleich nach Leipzig und Dresden als wichtiger Arbeitsort dar. Auch die demographische Entwicklung hat sich deutlich verbessert, die Trends verlaufen günstiger als in allen kleineren Vergleichsstädten. So stieg die Einwohnerzahl (nur Hauptwohnsitz) von 240.543 im Jahr 2011 auf 246.882 im Jahr 2016 an.

 

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Für die Stadt Chemnitz ist ein hoher Altbaubestand insbesondere in den zentrumsnahen Gebieten charakteristisch, welche zunehmend stärker nachgefragt werden. Entsprechend gehen die ursprünglich sehr hohen Leerstände zurück, auch wenn die Leerstandsquote weiterhin über dem gesamtstädtischen Durchschnitt liegt. Ein nicht unerheblicher Anteil der leerstehenden Altbauten befindet sich in unsanierten Totalleerständen und somit in einem nichtmarktaktiven Zustand, ihr Anteil liegt bei ca. 5,2 Prozent.

 

Für den Wohnungsmarkt entscheidend ist die Zahl der Haushalte als eigentliche Nachfrager nach Wohnraum. Ihre Zahl stieg von 128.880 im Jahr 2011 auf aktuell 132.870 Haushalte (2016) und damit relativ betrachtet stärker als die Bevölkerung. Ursache dafür ist der weiter voranschreitende Prozess der Haushaltsverkleinerung. Bereits jetzt wohnt fast jeder zweite (47 Prozent) allein in einer Wohnung. Mit der Zahl der Haushalte ist auch die Wohnungsnachfrage gestiegen. Gleichzeitig hat aber auch der Wohnungsbestand zugenommen, allerdings nicht im gleichen Umfang wie die Haushalte, so dass der Leerstand gesunken ist. Der gesamtstädtische Leerstand kann für 2015 auf 14 Prozent oder 22.000 Wohnungen geschätzt werden.

 

Der Wohnungsneubau wird in Chemnitz durch den Bau von Ein- und Zweifamilienhäuern dominiert, denn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden hält auf einem gleichbleibenden Niveau an und zieht Haushalte in die Vorort-Gebiete. Zunehmend werden jedoch auch in den Innenstadtlagen Neubauprojekte im Geschosswohnungsbau realisiert und damit das Wohnungsangebot um bisher fehlende Qualitäten (Grundrisse, Ausstattung, Barrierefreiheit etc.) ergänzt. Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt kann in ein oberes, mittleres und unteres Marktsegment unterteilt werden, wobei die Mietpreisdifferenzen und -dynamiken vergleichsweise gering ausgeprägt sind. Wie Analysen von Angebotsmieten als auch des neuen Mietspiegels (2018) zeigen, sind in den letzten vier Jahren vor allem bei guten Ausstattungen steigende Mieten zu verzeichnen.

 

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Den Markt für Eigentumswohnungen prägen vor allem Kapitalanleger. Auffällig sind eine zunehmende Bedeutung von Erstvermietungen sanierter Altbauten und eine Zunahme des Kaufs von Bestandswohnungen. Insgesamt können die aktuellen Miet- und Preisentwicklungen laut Konzept als Zeichen für eine weitere Konsolidierung des Chemnitzer Wohnungsmarktes gedeutet werden.

 

Für das wohnungswirtschaftliche und stadtplanerische Handeln sind Einschätzungen über zukünftige Entwicklungen der Nachfrage unerlässlich. Die städtischen Vorausberechnungen gehen hingegen von einer günstigeren Entwicklung aus. So wird in einer vorsichtigen Variante bis zum Jahr 2025 die Einwohnerzahl auf 251.500 steigen. Sie liegt damit aber immer noch leicht über dem Niveau von 2015. In einer optimistischeren Variante liegen die Wanderungsgewinne bis 2030 stets über dem Sterbeüberschuss, sodass es zu einem Anstieg der Bevölkerung bis zum Jahr 2030 auf 262.200 Einwohner kommt. Dieses Wachstum, so die Stadtverwaltung, konzentriert sich vor allem auf die kernstädtischen altbaugeprägten Quartiere, weil die Wanderungsgewinne von außen in erster Linie den altbaugeprägten Gebieten Kaßberg/Schloßchemnitz, Zentrum/Bernsdorf und Sonnenberg zu Gute kommen. Auch bei der Binnenwanderung profitieren die genannten Gebiete, die somit insgesamt die stärkste Bevölkerungsentwicklung aufweist.

 

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Insgesamt, so die städtischen Prognosen, steigt die Zahl der Haushalte bis 2030 auf rd. 146.700, der Anteil der Ein-Personen- Haushalte steigt von 47 auf 51 Prozent. So soll es in allen innerörtlichen Gebieten mit den kernstädtischen Altbauquartieren einen starken Haushaltszuwachs geben. Die Altbauquartiere spielen in Chemnitz eine wesentliche Rolle und prägen den Wohnungsbestand im besonderen Maße. Die demographischen Voraussetzungen sind positiver als zum Beispiel in den Großwohnsiedlungen, denn die Einwohner sind deutlich jünger und mobiler und die Quartiere profitieren in größerem Maße vom Zuzug vor allem von außerhalb. Aus diesen Gründen handelt es sich um besonders dynamische Quartiere, in denen auch zukünftig von einer positiven und dynamischen Entwicklung ausgegangen werden kann.

 

Aus Sicht der Nachfrager prägen nämlich unterschiedliche Ansprüche an die Qualität und finanzielle  Möglichkeiten die Aktivitäten – Schwellenhaushalte fragen mehr im unteren Marktsegment nach und die Angebote stehen im Besonderen in Konkurrenz zum Stadtumland, bei Besserverdienenden und anspruchsvolleren Haushalten wird hingegen das urbane Bauen oder Mieten im Altbauquartier präferiert (Fotos, Pläne: Stadt Chemnitz, Chemnitzer Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, RMC – Rendite Management Concept GmbH).

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